物业管理公司怎么盈利(物业管理公司如何盈利)

　　中海地产在启动大重组之后不到两个月，又出售了旗下两个香港物业——中国海外大厦和海华五。中海地产表示，两大项目出售为集团出售及变现非核心资产投资提供良好机会。这让人不得不关注中海地产在香港上市的另一个平台——中海物业。

　　有金融人士向中国房地产报记者分析称：“一方面，地产受制于周期性影响和政策影响，将中海物业和中海地产合并在一起，很难提升中海地产的估值。另一方面，中海并不缺钱，中海物业上市募资并非首要目的，搭建物业资产平台和提升母公司估值才是根本原因。而其自身当前的现金流和盈利能力也为其上市融资提供了保证。中海物业的盈利能力相比同行还是有优势的，同时所覆盖的物业类型也比较广泛和稳定。”

　　包干制和政府物业

　　去年5月，中海地产就在为扩大物业版图作出努力，中海宏洋将旗下物业管理公司的股权转让给中海物业，为10月在港交所上市埋下伏笔。

　　相比较彩生活依赖于外延式的扩张来获取管理面积，中海物业是依据中海集团的地产主业来布局。换句话说，中海物业管理范围除了住宅，还有写字楼、购物中心等高收益物业。

　　中海物业2015年的毛利率为20.6%，同比上升了27%，为5.25亿港元。中海物业方面表示，毛利率改善主要是由于增值服务收益占总收益的比率由2014年的5.9%上升至2015年的7.1%。

　　“过去十年90%的企业都基本在持平和亏损的状态，包括万科、中海等品牌房企为了生存都曾有过补贴物业经费支撑服务品质的经历。中海物业营收94%来自传统的物业管理服务，而其中81.5%的服务来自包干制。另外90%业务来自控股股东或同系联营公司。一旦中海中信整合完成，中海物业等于变相实现了扩张。不过未来如何在越发激烈的竞争中，面对参差不同的项目，保持利润仍将是个考验。”有接近中海的人士向中国房地产报记者表示。

　　根据中海物业披露的相关资料，当前中海物业的管理覆盖范围主要是中海地产旗下项目，管理的住宅社区数量达到341个，商用物业数量达到31个，政府物业有12个。

　　政府物业在众多物管公司中较为少见。在香港地区，中海物业不仅为集团开发的豪宅物业项目提供物业管理服务，还为当地的商业大厦、商场、大型屋苑、公共屋村、私人物业、公共设施、出入境口岸、中央驻港机构办公大楼及军事用地等提供管理服务，管理面积大约有450万平方米。

　　克而瑞研究中心报告指出，服务政府相比一般的物业服务收入更稳定，而且这块领域进入企业少、市场空间开阔。政府的物业外包有利于政府削减架构，财政透明。此外像不少三四线城市的政府物业寻找合适的开发企业容易，但是寻找性价比高的物管就没那么容易，中海物业在这方面有一定的发展前景。

　　事实上，上市的中海物业已经反哺中海地产业绩。中海地产2015年股东应占溢利达333.1亿元，同比增加22.5%，中海地产表示纯利增加主要受惠于分拆中海物业取得一次性非现金之实物分派净收益25.12亿元。

　　万亿“互联网+”市场突破艰难

　　相关数据显示，目前物业管理行业在管的物业面积是165亿平方米，市场容量约250亿平方米，随着政府把与物业有关的大量服务型项目推向市场、推向社会，还有100亿平方米左右的市场空间可以去开拓。其中不得不关注社区O2O。

　　根据亿邦动力研究院的数据，社区O2O渗透率只有20%，覆盖率与活跃度也不高，这意味着社区O2O具备广阔的市场。基于此，社区O2O的概念在房企分拆物管时成为流行风潮。

　　据不完全统计，已有万科、碧桂园、保利、富力等品牌企业发布计划将旗下物管公司分拆上市的意愿。不过如何打造O2O社区的经营模式，各家房企都在探索中。

　　中海物业此前表示，公司将更好地把握行业整合，并运用社区O2O等“互联网+”机遇，打造富有深度、广度的多元化、商业化物业管理与服务平台。

　　目前中海除提供包括保安、维修、绿化等服务外，还通过O2O平台为公司所管理物业的住户及租户提供不同类型的线下服务及线上服务。不过，中海物业销售净利率仅有4.60%。远远不及彩生活的22.07%。

　　对于社区O2O来说，物业是一个天然的入口，通过物业做社区服务获取用户成本大大降低，但物业的管理水平、专业技术，以及与业主之间的关系等都是问题。

　　“中海目前所提及的O2O概念以及当前打造的社区O2O产品都是一些耳熟能详的概念，并未结合中海特色的变化，其究竟是为了上市应景而做还是有长远的打算很难说。当下社区O2O仍只是看起来很美的概念，实际能带来的营收效益并不明显，中海物业作为后来者要寻求突破显然并不容易。”克而瑞研究中心研究员房玲表示。

　　有业内人士和中国房地产报记者谈到：“物业通过轻资产模式进驻社区，能够更低成本地对接社区用户和周边商业资源，提供更有针对性、即时的服务，还可以为O2O平台带来稳定的流量资源。社区服务这座金矿，并不是那么容易挖的。‘线上+线下’的模式大家都知道，问题是怎么做好。目前社区O2O的盈利模式尚未成熟，中海物业应当多挖掘增值服务，甚至寻找强有力的互联网巨头进行合作。”中国物业管理协会理事会会长沈建忠看法类似：“如果把物业服务业态从保值增值房屋扩展到社区医院、家政、教育等增值服务领域，加上数以亿计的业主，物业市场规模过万亿元不是没有可能。加上资本市场的对接，中国首富可能诞生于物业领域。”

　　（作者：翁晓琳）

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